У 1960-х, 70-х і 80-х роках Радянський Союз запустив десятки тисяч нових багатоквартирних будинків, деякі з яких були зібрані за 12 днів, загалом десятки мільйонів окремих квартир. Така швидкість характерна не лише для комуністичних командних економік і навіть для мегаблоків із міцного бетону. Сьогодні у Швеції та Японії можна за кілька тижнів побудувати та змонтувати нові, сучасні, якісні будинки основним методом – передовим радянським.
На жаль, США не виявляють такої гостроти у будівництві житла.
У деяких із наших найдорожчих міст — Сан-Франциско, Нью-Йорк, Маямі — на будівництво скромного багатоквартирного будинку від подачі заявки до завершення потрібно напрочуд п’ять років. Це був один із головних висновків історичної нової економічної статті про графіки будівництва житла в 60 містах США. Різниця між найшвидшими та найповільнішими містами була такою ж разючою: у Ролі, штат Північна Кароліна, будівельник може побудувати житловий будинок на 20 квартир лише за той час, який потрібен для отримання дозволу на будівництво в Сан-Франциско, де подання заявок триває більше року. В Індіанаполісі будинок на одну родину можна побудувати менш ніж за шість місяців від пропозиції до завершення. одна восьма У Сан-Франциско потрібен час.
Такі затримки призводять до витрат — затримки постачання житла в той час, коли в Америці мільйони будинків пропадають, у втрачених працівниках, коли забудовники зрештою покривають витрати на нові будинки, і в будинках, які ніколи не будуються, тому що процес відлякує всіх, крім найкраще забезпечених забудовників. Автори, Леонардо Д’Аміко, Еван Солтас і Одрі Ванг, виявили, що більша тривалість дозволу пов’язана з вищими цінами на житло та нижчими темпами виробництва житла, хоча вони не стверджують, що це причинно-наслідковий зв’язок. Дослідження (яке ще не пройшло експертну перевірку та, як і будь-який робочий документ, може бути переглянуте перед остаточною публікацією) являє собою перший такий комплексний набір даних, що порівнює графіки будівництва будинків у США. Щоб побудувати його, дослідники зібрали 1,1 мільйона дозволів на 2,7 мільйона будинків між 2000 і 2025 роками — приблизно один з кожних 13 нових будинків, які були дозволені в країні в цей період, пишуть вони.
Ймовірно, вас не здивує, що житло можна побудувати швидше в Су-Фоллз, штат Південна Дакота, ніж у Лос-Анджелесі чи будь-якому іншому місці Каліфорнії. Але, мабуть, найпомітнішим висновком (принаймні для мене) з газети було те, скільки термінів отримання дозволу на житло розтягнулися за останні 25 років. Дослідники підрахували, що в усіх містах їхньої вибірки термін дозволу на стандартизовану багатоквартирну будівлю збільшиться з 0,6 місяця в 2000 році до 1,5 року в 2023 році, а для односімейного будинку з 1,6 місяця в 2000 році до 4,9 місяця в 2023 році.
Чи справді є якась вагома причина, чому нам потрібно майже рік довше погоджувати житловий будинок, пожартував Солтас у недавньому інтерв’ю, «варвари 2006 року»? Чи не варто будувати житло швидше й ефективніше з часом, а не повільніше, особливо в часи гострої нестачі житла?
Ви думали. Так що тут відбувається?
Та сама будівля, зовсім інший час очікування
Дозволи стосуються всього, що відбувається після того, як було подано заявку на будівництво будинку або багатоквартирного будинку, до того, як їм буде надано дозвіл. Потім пропозицію перевіряють на відповідність низці нормативних актів, від будівельних та енергетичних норм до сантехніки до зонування та, у деяких випадках, естетичного дизайну. Солтас, доцент кафедри економіки в Прінстоні, сказав мені, що початкові пропозиції часто виявляються непослідовними, а потім надсилаються будівельнику для виправлення.
Прірва між початком будівництва житла в Каліфорнії та Техасі стала спогадом у колах житлового достатку. Але, незважаючи на все сказане, у нас досі немає точного порівняння термінів отримання дозволів і будівництва в різних районах метрополітену, сказав Солтас. Цей брак, здавалося б, простих знань, які повинні бути аргументами «нульового кроку» для національних дебатів щодо реформи житлового будівництва, став очевидним для нього під час викладання економіки міст, що стало одним із нових поштовхів для нової статті. «Я зрозуміла, що якщо ця інформація потрібна мені для навчання моїх студентів, вона може бути корисною для інших», — сказала вона.
Замість того, щоб отримувати дозволи з різних міст і порівнювати, скільки часу знадобилося для отримання схвалення того, що було побудовано в кожному місті, дослідники використовували дані для оцінки одного стандартного проекту в кожному місці між 2015 і 2019 роками, зберігаючи розмір і щільність навколишнього району постійними. Їхніми єдиними архетипами були окремий односімейний будинок площею 2800 квадратних футів на 0,15 акра та 20-квартирний багатоповерховий будинок із 1200 квадратними футами на будинок.
Міста з довшими термінами отримання дозволів, як правило, мали довший час будівництва — чим довше потрібно схвалення заявки, тим довше триває будівництво, подолаючи розрив між містами, які будуються найшвидше та найповільніше (цілком можливо, що «міста, які ускладнюють процес отримання дозволів, також мають багато тягарів, які уповільнюють процес будівництва», — сказав Солтас. Однією з переваг методу дослідників є те, що він може показати, що відмінності між містами не визначаються лише складністю будівництва в уже густонаселені середовища, такі як Манхеттен – аналіз уже контролює це, тому стає важче відкинути величезні розриви між різними місцями як неминучу рису великої міської забудови.
Дослідження не було покликане відповісти на «чому» все це — це будуть питання для майбутніх досліджень. «У нашій статті немає прямої ідентифікації вогнепальної зброї», — сказав Солтас. Проте деякі винуватці, ймовірно, очевидні — наприклад, Каліфорнія вже давно піддає деякі житлові проекти розширеним вимогам екологічної перевірки відповідно до Закону Каліфорнії про якість навколишнього середовища (CEQA). Багатоквартирні будинки, особливо великі будинки, з більшою ймовірністю пройдуть перевірку CEQA, навіть якщо вони є більш екологічними, ніж будинки на одну родину (визнаючи це перешкодою для доступності житла, Каліфорнія звільнила багато житлових проектів від таких перевірок).
Чому у нас так довго видають дозволи на житло?
Але чому, як показує дослідження, дозволи сповільнюються не лише в найбільш регульованих містах, а й по всій країні? «За нашими оцінками, у 2000 році наш стандартний міждисциплінарний проект мав 71% ймовірність схвалення протягом шести місяців після подання заявки на отримання ліцензії», — пишуть дослідники. «У 2025 році цей законопроект мав 44 відсотки шансів на схвалення протягом шести місяців». З 2023 року час видачі дозволів дещо скоротився, але незрозуміло, чи це означає повернення до найвищих показників епохи пандемії, чи це відображає реальний прогрес у сфері житлової політики, прийнятої в багатьох містах і штатах за останні роки.
Висновки узгоджуються з іншими економічними дослідженнями, які показують, що коди зонування, вперше широко прийняті в США на початку-середині 20 століття, стали більш обмежувальними навіть в останні роки, ускладнюючи будівництво житла.
Не знаючи, чому точна дозволена довжина збільшилася, важко сказати, чи є ці збільшення поважними причинами. Принаймні частково це може бути пов’язано з вищезгаданою інтенсифікацією та іншими обмеженнями землекористування, про що я можу переконатися, коли багато пишу про території, які є дуже непродуманими та важко виправданими.
Зниження також може бути пов’язане з розширенням вимог будівельних норм. Я також писав про це питання детально; Хоча ще суворіші правила здаються чудовою ідеєю – хто може протистояти більшій безпеці? — вони, як правило, упереджені до багатоповерхового житла та потенційно підвищують витрати на будівництво, не демонструючи, що переваги варті витрат. Особливо витрати на забезпечення житлом, яке ніколи не буде побудоване, що призводить до утримання більшої кількості американців у старому житлі. І невже ми вважаємо, що будинок, побудований за стандартами 2005 року, сьогодні небезпечний?
Ми можемо врешті-решт вирішити, що багато сучасних будівельних вимог, особливо суворі вимоги до енергоефективності, варті уваги, але спочатку нам потрібно визначити їх повну вартість, яку ми далекі від виконання.
Принаймні, малоймовірно, що житловий будинок, який сьогодні дозволено будувати в Гранд-Рапідсі, буде небезпечним для Нью-Йорка. Тож для чого весь цей додатковий час, щоб купити місто? Тепер, принаймні, мер Зоран Мамдані може назвати точну кількість затримки.
